【美房市兩極 豪宅強平房慘】

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【美房市兩極 豪宅強平房慘】

 

更新日期:2011/09/26 04:11

 

編譯羅倩宜／特稿

美國經濟低迷，房市一直無法回溫，但目前美國房市景氣呈現兩極化，豪華房地產復甦力道強，一般房市卻跌入又深又長的衰退中。

在美國，感覺上像有2個房地產市場，一個是富人的房市，一個是普羅大眾的房市。以法拍率相當高的底特律大都會為例，老城區Green Acres一棟3房的磚造屋近期以6000美元的超低價格賣出，與1930年代大蕭條的價格幾乎一樣。

在底特律另一邊相隔僅15英里的高級區Birmingham，因為買家搶標，房價節節高漲。

 

動輒百萬美元的豪宅賣得很快，8月份這一區的房屋銷售較去年同期增加了2成1。

 

受到房市景氣熱絡帶動，附近零售商家門庭若市，當地的鄉村俱樂部也悄悄把先前推出的新入會折扣取消。

房產跌3成 求售無人問津

美國房市愈來愈呈現兩極化的走勢。

 

一般大眾負擔得起的房地產，自2007年高點跌掉超過3成，比上個世紀大蕭條的跌幅還要慘烈。

 

部份屋主求售了1年都沒有任何買家願意出價。

目前美國屋主約有4分之1的房貸處於「水面下」的狀況，房價跌得比積欠的貸款還低，就算把房子賣掉也不夠償債。

 

根據Capital Economics美國市場分析師Paul Dales指出，如果今天就申請房屋貸款，全美約有一半的屋主申請不到。

但是在只有1.5%最富有人口才負擔得起的豪宅市場，卻看不到任何衰退的跡象，而且價量齊揚，賣得強強滾。根據美國房仲網站Zillow.com，100萬美元以上的豪宅，自2月以來價格已漲了0.7%。

這類豪宅有庭園廚房、室內Spa、男女主人各有起居室，衣帽間甚至比一般人的首購房還要大。

 

類似這樣的物件，不僅當地人搶著買，國際買家捧著現金也來競標。

根據美聯社報導，自從二次大戰後，美國每一次經濟衰退都是由房市開始先復甦，只有這次不一樣。豪宅的復甦力道強，但市場規模小，不足以帶動房市全面回溫。

 

美國銀行分析師Michelle Meyer指出：「豪宅和平民住宅呈現兩極化景氣，我對美國房市的展望愈來愈不樂觀。」

這種貧富兩樣情不只出現在房市，其他地方也很明顯。

 

高檔百貨Saks銷售長紅、大賣場Walmart卻努力促銷拉客；華爾街薪酬躍升、一般勞工薪資下降；企業獲利亮眼、普通家庭卻難以收支平衡。

融資成本低 助長豪宅沸騰

助長豪宅市場沸騰的還有超低的融資成本。

 

9月初，美國10年期公債利率跌至歷史新低，與之高度連動的30年房貸利率也從4.22%跌至4.12%，房地美（Freddie Mac）表示這是1971年有紀錄以來的新低。

 

如果只比較利率而不考慮還款年限，目前美國的房貸利率也創下60年來的最低紀錄。

 

雖然利率低，但只有極少數人可以取得貸款，官方數據顯示，新房貸的申請數最近跌到10年谷底。

豪宅市場的復甦有通則，也有地域性。

 

自次貸危機高峰以來，美國豪宅價格一路從2500萬美元跌到2000萬美元，再跌到1500萬美元。

 

在有錢人眼中，這種價格太划算，欣然進場撿便宜。

以地域性來看，各地豪宅市場買氣旺的原因不同。

 

例如底特律是汽車業重鎮，美國車市回溫，使得有錢人更願意置產；長島及紐約市一向受到金融業人士青睞，華爾街復甦，一堆投資銀行家又重新進駐。

 

另外，科技業是唯一不受全球股災衝擊者，表現一枝獨秀，所以矽谷今年賣出的500萬美元以上豪宅，比去年多了1倍。

相形之下，平民房市就顯得慘澹不已。加州聖荷西一座公寓大樓在2007年落成，原本打算出售，但迄今一個單位都賣不出去，最近已經全部改為出租。邁阿密是全美房市最低迷的大城之一，放眼望去，到處都是閒置停工的建築起重機。

當地不少社區擁有相當吸引人的公設，例如專屬高爾夫球場、泳池、林蔭步道，其中獨棟2房的單位只賣2萬5000美元，較5年前跌價6成以上。

 

但鄰近的百萬美元豪宅，成交速度跟金融海嘯前高景氣時一樣快。

當地的房仲公司Condo Vultures創辦人Peter Zalewski表示：「我在佛羅里達州南區的房仲界打滾了20年，從來沒有看過這麼兩極化的現象。」

加劇兩極化的另一推手是國際買家。去年外國人收購的美國住房價值達820億美元，上一年680億美元。

 

在房市重創的佛羅里達州，外國買家占成交的3分之1，4年前只有1成。

 

 

引用：http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110926/78/2zdhl.html