【掀開買房內幕–吃人夠夠的銀行】

tan2818 發表於 2012-7-13 17:42:58

【掀開買房內幕–吃人夠夠的銀行】
 
更新日期:<Q>2011/09/08 17:45</Q> 張順祥 
 
購屋對一般消費者而言一生難得碰上幾次，經驗相對不夠；因為陌生，如果又沒做足功課，被銀行、仲介耍得團團轉也就不足為奇了。
 『銀行訂的契約書當然就要依照銀行意思。』銀行業者的這句話，透露出貸款給消費者的銀行強勢、霸道的一面。 如果消費者不據理力爭，常常是吃了悶虧還不知道。
 ◎黑心利息？利用「畸零天數」坑貸款人！
 2010年9月9日張先生向銀行貸款新台幣200萬，契約定一段式年利率1.75%。原本手邊就有錢的張先生，在取消裝潢計畫後於當年10月14日大額還款160萬，銀行要求支付9月9日到10月13日一共35天利息3,403。
 對於金錢頗有概念的張先生回家算發現銀行利息計算方式有問題，也就是10月有31天而銀行計算不到1個月畸零天數利息卻通通以1個月30天來計算，只除以30。
 日利息=放款本金X利率/12月/30天。
 
這樣算1年只剩360天，稍微有基本數學概念的人都知道：分母變小(1年365天變成360天)分子不變(放款本金X利率X天數)，除出來數值就變大，所以利息就被銀行多算。
 面對張先生質疑，銀行方面再三篤定說沒錯，還說是結清的時候才是按照日利息1年365天計算。
 
銀行何小姐：『(原音)因為你這個在中長期期間之內，所以我們都是依照月的方式在做計算；所以他不算是個畸零天數。』中途大額還款只能用1年360天去算，而且跟公司法務人員核對過計算方式。
 ◎契約歧見銀行：任我解釋
 對於雙方在契約書上的歧見，銀行強勢表示當然是由銀行來做解釋。『(原音)(張先生：契約書我的理解就是我的樣子，你的解釋你那個樣子，兩個有落差的時候憑什麼依照銀行作法？)銀行訂的契約書當然就要依照銀行意思。』
 查證銀行公會確定銀行算法確實違反相關規定，只要是畸零天數都應該按1年365天的「日利息」計算，不只在結清貸款時才適用。
 銀行公會授信委員會溫組長說：『(原音)結清的時候才按照這樣子？【他(銀行)的意思是這樣。可是契約是寫說「放款」利息計算方式，而不是說「結清」的時候計算方式。】我覺得他的看法應該不正確，因為這個應該也包括了中途還款(利息計算)的情況。』
 在公會解釋後，銀行表示可以退回多收利息，銀行何小姐：『(原音)遠東商銀你好，你的利息部分，後來....我們....會幫你重新計算啦，如果確定可以退多少，我再撥電話給你。』
 ◎內部錯誤不退多收利息
 等了一段時間沒看到銀行退錢後續作為，這時張先生再度打電話給銀行，得到回答是銀行方面從沒說過要退錢，他們算法沒錯；
 
銀行何小姐：『(原音)因為我們系統計算是沒有錯誤，所以差額的部分這邊不會退息；我那時候是跟你講說我們銀行計息的部分是沒有問題的。』
 張先生不敢相信銀行竟然會以(會計一致性)這種內部問題，作為不退回多收利息理由；不得已只好向銀行監督管理機關詢問，金管會發函銀行要求回覆，得到的也是不清楚的回答，銀行明顯迴避問題；惡意多收消費者利息。
 金融監督管理委員會銀行局林小姐：『(原音)因為回函也不是講的很清楚。這邊有再發函給銀行公會，請他就這部分了解有沒違反規定；看銀行公會回來的函，如果確實(計算利息違反規定)的話，我們可能就是再看要怎麼處理。』
 在金管會及銀行公會關注下，確認利息算法確實跟相關規定及雙方貸款契約書不符，多收貸款人利息。
 
但銀行2月初發函要退款，到3月4日都沒看到退款。
 
銀行表示還在作業：『(原音)怎麼議免(退回利息)給你，退到你的帳戶或怎麼方式給你的話，我還要確認。』銀行貸款給消費者時都會約定扣款帳戶，多收利息還要再確認退款方式，顯然是傲慢拖延。
 銀行對於消費者延遲還款，多會積極催討並加收利息；但自己多收利息退款作業，相對非常消極，更別談該給消費者延遲退款部分的利息了。
 ◎抵押、本票通通來權利義務不對稱
 為保障自己債權，銀行貸款給消費者都會要求房屋設定抵押權、同時簽下與貸款金額一樣本票，明顯權利義務不對稱，對消費者予取予求。
 以張先生例子來說，銀行撥給購屋貸款200萬的同時，就假設消費者一毛錢也還不回來這種最壞情況，所以都會向地政事務所設定抵押權最高額240萬，這多出的40萬，200萬的20%就是銀行預留透過民法程序向消費者求償、追回當初貸出去額度的利息、行政費用。
 
而且不管個人信用程度，一律都會設定貸款金額再外加20%。
 不但如此，銀行多數會要求消費者額外再簽下一張面額與貸款金額一樣的商業本票，消費者一定會質疑；為何抵押權已設定還要再簽一張200萬本票，等於實際跟銀行借貸200萬卻要簽及設定書面總額達440萬元，也就是實際貸款金額2倍以上票據及設定。對於這樣的質疑，行員貸款時會跟消費者說，所有銀行都是這樣。
 消費者告知主管機關，金管會發函請銀行說明；這時銀行才傲慢的願意免除簽訂本票，遠東銀行何小姐：『(原音)你的案件我們已經幫你送件，要免除本票的部分了；還沒有審核下來。』而沒有主張撤銷本票簽訂的消費者，平白讓自己暴露在想像危險中，因為商業本票送法院裁定，很快可以拍賣消費者名下不動產，對消費者極為不利。
 再者，消費者大額還款，例如還到剩下欠100萬可否改立100萬元本票，銀行沒道理再執有消費者200萬本票。
 
銀行方面先是表示，不可能！
 
對於消費者於法有據的要求，銀行說內部作業規定，須另外訂立契約。也就是說，到時還要再重新商定利率，讓消費者陷於不確定中；這樣做顯然權利、義務不對稱。
 ◎過度擴張銀行權利的抵押權
 消費者如果跟銀行只有單純購屋貸款，是可以主張民法當中「普通抵押權」，也就是只要購屋貸款還清，銀行就必須給清償證明讓消費者向地政事務所塗消抵押權，讓房屋沒有任何設定、自由處分。
 不過銀行通常只會接受「最高限額抵押權」，消費者文教基金會董事長蘇錦霞律師認為，這對消費者很不公平：『(原音)銀行一切債務都把它列進去。
 
譬如與這家銀行所產生信用卡債務、或是信用貸款、甚至在這家銀行幫別人當保證人的債務全部算在裡面。
 
會造成什麼影響呢？
 
房子跟銀行貸200萬，想要把房子賣給別人，還200萬後，銀行不給你清償證明無法無塗消抵押權；因為你還有信用卡10萬塊沒還，替朋友擔保30萬也還沒還，這些還了以後才可以去拿清償證明。』
 銀行一般只接受設定最高限額抵押權，也就是消費者只要信用卡費沒繳清、或是幫別人作保，對方錢還沒還清；即使本身貸款都付清，銀行還是不會發給消費者清償證明，不利消費者後續房屋買賣、過戶。
 ◎時間緊迫吃定消費者
 對於消費者遇到這些不公平待遇，消基會向銀行質疑，銀行都會說依合約規定，但事實上，銀行貸款契約上雖然有普通抵押權選項，但銀行只接受最高限額抵押權契約；還常常是銀行放貸部業務自行幫消費者勾選好，要消費者在哪些地方簽名即可。
 『(原音)違反民法861條，屬於不公平條款。消費者可以主張無效，但是很多消費者擔心銀行不給貸款，個別消費者沒辦法抵抗這個部分。』蘇錦霞律師說，這明顯違反民法規定，屬於不公平條款，銀行就是吃定消費者。
 『(原音)銀行就說我們是依合約處理，消費者也因為到法院訴訟，主張約定無效。會造成交屋時間來不及，因此就沒有去提起這樣的一些訴訟。』
 
蘇律師說，迫於交屋時限，消費者通常放棄訴訟，因此讓銀行更加為所欲為，大膽欺負消費者。
 除了銀行這個區塊外，消費者買屋賣屋常常會跟房屋仲介業者接觸。下次節目中將跟你討論「房仲不會告訴你的事」。
 
 
引用：<A href="http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110908/58/2ydln.html">http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110908/58/2ydln.html</A>

頁: [1]

【五術堪輿學苑】's Archiver

【掀開買房內幕–吃人夠夠的銀行】